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会哭的孩子有奶吃,房企“以退为进”,房价要止跌?

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哪些人最担心房价下跌?

最近,中原地产发布了一组有关上市房企的数据。

结果显示,100家上市房企2018年三季度业绩预告,盈利房企占比达到了91%,仅9家房企亏损。

此外,营业收入方面,100家上市房企合计为1.07万亿,同比上涨31.2%,净利润为1012亿元,净利润率为9.44%,净利润涨幅达到了35.2%。

还有一条更劲爆的消息,来自新京报。北京(楼盘)万科天地项目注册一批公司,通过法人变更的方式为购房者获得购房资质,这就是典型的以公司名义买房。

而在29日,新华社发布了一则评论《如何看待未来房价走向?》,正面怼了所谓放松调控的论调。

这几条新闻都是零散的,但是如果组合起来看,却也能一窥当下房地产宏观预期层面的角力。

当下哪些人最担心房价下跌?

1、开发商

毫无疑问,首先担心房价下跌的肯定是开发商。

道理其实很简单,相比较购房者,开发商是吃这碗饭的,他们要不停地借钱,不停地拿地,不停地盖房卖房。

房价下跌,购房者观望即可,但开发商有方方面面的压力,有债务要还,还要维持股价,照顾股东的利益。

当下的调控已经严丝合缝,任何违规操作都会招来极其严厉的惩罚。上述万科天地以公司名义帮助购房者绕开限购政策如果被核实,相应的惩罚绝对轻不了。

面对如此严苛的调控体系,开发商能做的其实不多,以退为进算是比较合适的。当前房地产预期层面一片绿,这里面自然也少不了开发商的功劳。

比如变相降价卖房子,老业主闹售楼处,又死扛者不退房等等。对于开发商来说,是不可能给老业主退房的,对于所谓降价,实际也并未让利多少,大多数数取消了以前的捆绑合同而已。

这并不是一种好的策略,也不能说是开发商一手导演的,但顺水推舟,借力打力却是肯定的。

会哭的孩子才有奶吃。

但现在,高喊“活下去”的房企并未能盼到及时雨。从调控的角度来说,当前楼市的表现已经基本达到预期。

从购房者层面来说,投机和投资需求明显降温。而已经买房的刚需,虽然也会面临房价下跌,但大概率是不会主动断供的,我们有优良传统,节衣缩食也要按时还月供。

从开发商层面来说,扭转了预期,房企自然也不会太放肆,以往那种无脑借钱,无脑拍地的行为会明显收敛。

房地产行业也必然要断然出清,至于那些因为拿了高价地而陷入困境的房企,出局是必然的,等待他们的基本上是被大房企收购。土地环节也有泡沫,这个泡沫主要由房企来承担。

现在开始鼓励现房销售,这不会是大规模冒进,但也是为烂尾风险在打预防针。非常时期,烂尾可以有,但要控制在安全线以内。

2、地方城市

靠着土地,地方城市舒服日子过得太久了。但是从2017年开始,脱虚就实,去杠杆已经成为共识,各地要努力帮助实体企业渡过难关。

但是从实际效果来看,以上策略并未取得预期效果。央妈多次降准,商业银行手里有钱,但仍然不愿意给大量中小实体放贷。大量资金又开始流入各类基建项目中,这些项目都是央企国企操刀,贷款利息极低,还能拉动GDP。

此外,也有部分城市商业银行开始下调房贷利率,缩短放贷周期。

在脱虚就实这条路上,能突围的毕竟是少数,数得着的也就是一线和新一线城市,大概也就是20个左右。剩下的城市都要面临人口流失,产业凋敝等红利到期问题。

在这种情况下,对于大多数城市来说,其实也做不了长远的打算,维持住当前的数据,不在任上下滑就算OK了。所依靠的仍然是土地和房价。土地财政,在特定的历史时期,无疑是发挥了巨大的积极作用,但现在,它的副作用正在放大。

从2015年到现在,房地产经历了一个最强的爆发周期,该涨的不该涨的都涨了。

对于新华社的这则评论,其实我们也能闻出一丝无奈。

当然,担心房价下跌的还有更多角色,比如炒房客等,这里就不做一一展开了。

那么作为普通购房者,我们能做什么?

有人说,现在坚决不能买房了,持币观望。

这话没毛病,毕竟房价的确在下跌。

北京东边的燕郊,房价已经跌了5成,而且还根本停不下来。

但是,对于真正需要房子住的人来说,一刀切却并不一定对。

实际上,在房价下跌周期中,刚需往往才具有比较优势,竞争压力没那么大,因为投资投机客是为了赚差价,中短期操作为主,下跌周期往往不愿意动。

此外,对于低点的绝对值,谁也吃不准,但对于高点却可以确定。放眼未来10年甚至更长时间,上涨是肯定的,趋势最重要。

调控卡死的永远是短线投资投机需求,而无法影响中长期的居住需求和价值型需求。

具体到挑房子,从城市、地段到房企等等,谨慎是必要的。只要是从居住这个需求出发,就不会有大问题。

还是那句话,买房子别太情绪化,一套刚需房而已,真正决定是否买房的仍然是居住需求和购买力这些微观因素,宏观因素可以参考,但不能被所裹挟。

真心问自己一个问题,当你有首付,有资格,有喜欢的房子的时候,会忍住不出手吗?

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