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严跃进:银行暂停房地产新增授信非简单打压 或持续3-6个月

  腾讯财经特约 易居研究院智库中心研究总监严跃进

  近期困扰房地产开发企业的,主要是两个问题。第一是2018年市场是否会降温,第二是企业如何防范资金面收紧的风险。第一个问题的判断其实是有分歧的,但对于第二个问题,其实很多判断是一致的。

  近期部分商业银行暂停了房地产行业新增授信业务。此类做法被认为是房地产贷款业务继续收紧的信号。当然,需要澄清的是,类似做法更多地体现为规范性的政策,主要是为了优化贷款结构、降低信贷风险。所以不能简单理解为打压性的政策。当然另一方面,其相应的利空效应是值得关注的,尤其是会影响开发企业的到位资金等状况。换而言之,2018年要警惕房企到位资金同比增幅曲线下行或下跌的风险。

  房地产企业的资金寒潮期或开始到来。这和持续收紧的政策是有关的。2016年11月银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》。此类检查主要是在全国16个房价上涨过快的热点城市银行业金融机构进行的专项检查。检查的内容,从开发业务角度看,主要是检查是否有违规资金如理财资金进入购地市场和购房市场。

  而到了2017年和2018年,类似管控的思路其实没有变,而且也不断强调了防范房地产金融系统性风险的思路。比如在2017年12月银监会发布了《关于规范银信类业务的通知》。而在2018年1月,银监会又发布了《进一步深化整治银行业市场乱象的通知》。类似政策思路是明确的,即对于包括理财资金、信托资金等,在进入房地产开发领域中会面临更大的管控。

  另外考虑到2018年部分房企债务利息兑付压力增大等因素,我们可以稍许悲观认为,房企的资金面或面临恶化的可能。类似恶化会对部分房企形成较大的影响。对于一些过去冒进式发展的企业而言,尤其是要警惕类似风险。此类企业往往在热点城市拿地王,同时很多资金的融资模式并不规范,所以往往在市场降温的时候会出现资金链断裂的风险。当然,我们反过来又要看到,一些体质较好的房企,比如说财务稳健的、对于地产周期把控精准的、有稳定的银企合作关系的房企,相对来说并不会太糟糕。

  中国房地产金融市场要走高质量发展道路,也要积极吻合三大攻坚战(防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治)的工作要求,所以寒潮到来不可避免。但还是需要强调一点,此类政策和做法,重心不是打压,而是规范。

  基于此类判断,我们认为,这波资金面继续收紧的周期,或经历短至3个月,长至6个月的调整。换而言之,2017年下半年是资金面终结宽裕的上半场,2018年上半年则是资金面有所恶化的下半场。类似寒潮期或在2018年下半年终结,其逻辑在于,鼓励房企加快土地投资和新开工,依然是当前补库存阶段所需要的。所以关键点在于,近期部分房企要做好防寒准备,待煎熬一个小周期后,将有望迎来资金面继续改善的机会。

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