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沪推二手房交易资金“全监管”

  文/本刊记者 甄爱军

  随着房价不断上涨,二手房交易涉及金额越来越大,如何保证二手房买卖资金安全,已经成为买卖双方共同关心的问题。日前,上海(楼盘)正在推进二手房交易资金监管试点,并有望在年底全面实施。

  资金监管有望提速

  如何确保资金安全,已经成为沪上二手房买卖双方共同关注的焦点问题。

  已过不惑之年的柳先生准备换一套住房,他考虑在市中心区域换购一套面积约150平方米的大四房,按照目前房价水平,总价基本超过了1000万元。虽然柳先生考虑申请部分房贷,但考虑到自身情况,他想把贷款金额控制在200万元以内,这意味着要把超过800万元的购房款一次性打入卖家账户,而一旦碰到卷款潜逃情形,将蒙受巨大损失,其后果不堪设想。

  即使是首次置业人群,虽然所面临的风险并没有柳先生那么大,但同样不可小觑。据了解,根据目前房价水平,上海单套总价已经达到了300万元左右,这也就是说,首次置业所需支付的首付款也接近百万元之巨,这对于一个普通的工薪阶层来说,绝对不是一个小数目。

  此外,即使是二手房卖家,心中也有些不踏实。据了解,目前沪上有部分小型中介公司仍会经手购房资金,代收购房款,因此一旦出现诸如北方多个城市爆发的“兴麟系”房产中介崩盘事件,同样也会造成灾难性的后果。

  不过,包括柳先生在内的所有二手房买卖双方,随着上海即将全面展开二手房交易资金监管,其所担忧的资金安全问题将迎刃而解。上海市住建委主任顾金山近日透露,为了保障当事人的资金安全,防范交易风险,规范房地产经纪行为,促进交易,上海率先在松江区进行试点,搭建房产交易资金监管平台,购房首付款、银行贷款、尾款甚至是中介服务费用都可纳入平台监管。

  据介绍,市住建委将会同金融监管部门,加快完善上海市全面实施二手房交易资金的监管制度。相关部门也表示,在松江率先试点的基础上,二手房交易资金监管将于今年年底最迟明年年初在全市范围内铺开。

  早在2006年,建设部、中国人民银行就下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》,要求各地对二手房交易资金进行监管。此后,北京(楼盘)、天津(楼盘)、重庆(楼盘)、沈阳、广州(楼盘)等全国多个地方政府陆续发布政策并实施资金监管,选用的模式多为强制监管(可见下表)。

  表 部分实施二手房交易资金监管城市情况表

  地区

  模式

  发文部门

  具体做法

  上海

  拟推行

  暂无

  目前在松江区试点,年底有望全面推行

  北京

  强制

  北京市住房和城乡建设委员会、财政局、人民银行北京营业管理部等

  买卖双方、中介公司三方共同设立存量房交易资金专用账户,交易资金提前划入托管账户,保证交易资金的安全

  广州

  推行

  《广州市存量房交易资金专用账户管理办法》

  二手房交易资金专用账户由广州市房屋交易监管中心(下称市交易监管中心)开立、公布和管理,广州市行政区域内开展存款业务的商业银行均可以开立专用账户,专用账户资金不得提现和挪用

  天津

  强制

  天津市国土资源和房屋管理局

  签署二手房合同,建立监管账户,买方存入首付或者全款,并办理贷款等相关手续,然后凭借二手房合同办理过户,过户完毕之后,向卖方账号上拨付款项

  重庆

  强制

  重庆国土管理局、人民银行重庆营业管理部等

  买方支付首期款到按揭银行资金监管账号,买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件,过户手续办理完毕之后,监管资金转入卖方账户

  陕西

  强制

  陕西省住房和城乡建设厅

  房屋管理部门(交易保证机构)与买卖双方当事人签订资金托管协议,明确托管交易资金划转条件、解除或撤销协议条件等条款,不得收取二手房买卖双方当事人任何费用

  沈阳

  强制

  沈阳市房产局

  买卖双方如果不是直系亲属关系,就必须要进行资金监管,而确保资金以及房屋权属的安全

  注:根据公开资料整理

  “监管图”分为三步走

  二手房资金监管会不会增加交易成本?交易流程是不是会被拉长?……这些问题都是买卖双方极为关心的问题。

  根据松江区试点情况来看,二手房交易资金监管主要分为三步走:

  首先,在交易过程中,交易双方在签订二手房交易合同之后,可直接前往区房产交易中心资金监管窗口签订资金监管协议。

  其次,买方需要把资金打入经过登记备案在银行开设的资金监管专户。

  第三步是待交易双方办理过户手续登记核准后(即买方取得房产所有权,房产证),再通过监管专户,将监管的购房资金支付给卖方。

  相比现行二手房交易流程来说,监管模式下交易流程并未变得复杂。据了解,现行的二手房交易流程为:签订买卖合同并支付首付款,买卖双方在交易中心办理产权交易手续,银行在拿到房产证和抵押证件之后,才会放款给卖家,这个过程需要两个月的时间。但在资金监管模式下,买卖双方只需在交易中心完成过户手续后,银行即可凭借交易中心出具的收件收据将购房者申请的贷款打入资金监管账户,由资金监管账户在交易中心核准登记后,打入卖方账户,缩短了贷款放款的流程。

  另外,整个资金监管过程并不收费。据了解,上海市房地产交易资金管理有限公司作为第三方交易保证机构,将在整个流程中提供资金监管及结算服务,不收手续费。

  自行交易变得可行

  随着二手房交易资金实施监管,资金安全得到完全保证之后,二手房买卖双方的个人交易行为,即“手拉手”交易可能性也大大增加。对二手房交易流程的不熟,以及价格撮合难度较大,尤其是交易资金安全难以保障,是二手房“手拉手”交易模式难以真正展开的三大原因。业内人士介绍说,对于二手房交易流程及议价环节来说,只需具备一定的学习能力便能掌握,关键在于资金安全问题。因此解决这个难题之后,买卖双方完全有能力进行“手拉手”交易。

  另外,房源信息获取渠道也变得更为通畅,这为“手拉手”交易提供了很好的便利条件。此前,中介公司由于掌握大量的房源信息而占据绝对优势地位,但随着互联网技术的发展,包括诸多房产门户网站及信息类网站,都能找到个人房源信息。当然,“手拉手”交易由于缺乏专业人士的服务,交易难度较大,交易过程比较繁琐,买卖双方需要有足够的心理准备。

  

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