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卖二手房哪些话不能不说

  文/本刊记者 甄爱军

  在二手房买卖过程中,卖家必须尽到如实告知义务。如果为了卖房而有意或者无意隐瞒房屋真实情况,诱使买家做出错误意思表达的,可以认定为欺诈,所签合同可撤销。

  卖家应尽告知义务

  在二手房买卖过程中,卖家应该履行告知义务。

  通过半年多的寻觅,小王终于在闵行的古美社区内找到一套合适的二手房。这套住房位于一个新村内,面积不到70平方米,总价约280万元。在准备签订购房合同的时候,小王从周边居民处打听到一个消息,这套住房原来有两个老人居住,其中一位老人在两年前过世,另一位老人被子女接走,此后便一直空关。虽然房屋主人为正常死亡,但对于小王来说,心里还是感到无法接受,最关键的是,此前卖家并未如实告知该情况。于是小王向对方及房产中介提出异议,双方最终没能继续进行交易。

  法律人士表示,卖家必须履行告知义务,否则将承担相应的法律责任。上海(楼盘)联业律师事务所主任律师王展表示,房屋买卖中,卖家故意隐瞒真实情况,未履行告知义务,诱使买家做出错误意思表达的,可以认定为欺诈,所签合同可撤销。

  专家分析指出,从诸多法律和司法解释的内容来看,未履行告知义务可视为消极的不作为,可以构成欺诈。《民通意见》第68条规定,一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。《合同法》第42条规定,当事人在订立合同过程中,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。

  不过律师提醒说,并不是所有消极的不作为都构成欺诈行为,只有当依据法律规定或交易习惯,认定一方当事人应就某信息进行披露或告知的,未履行义务,方可以认定为欺诈。

  卖家该说哪些话?

  在二手房买卖过程中,包括房屋权属、质量问题、基本状况,甚至税费问题等,都必须如实告知。那么,卖家该如何告知,下面我们结合具体案例来进行解析。

  【关键词一】权属权利

  关于房屋权属问题,一定要向买家交代清楚,否则有可能会构成欺诈。

  【案例】刚签完房屋买卖合同,卖家告诉李先生自己的房屋已被司法查封,不过他会想办法尽快解除,以便早日完成交易。不过在李先生看来,房屋被司法查封之后,原本就不能转让,所以要求对方返还定金并支付违约金。

  【解析】房屋的权属权利的现状,是卖家应该如实告知的重要内容之一,如果隐瞒房屋权利重大瑕疵,并导致买家做出错误决策,会被视为欺诈行为。比如房屋是否属于夫妻共同财产,出售时是否已取得共有方同意;另外,如果房屋存在抵押,出售时是否取得抵押方的同意;而如果存在司法查封情形,则不能挂牌转让,因为一旦该房屋被司法拍卖,卖家不仅不能获得收益,还需承担给他人造成的损失责任。

  【关键词二】质量问题

  房屋质量问题至关重要,如果存在质量瑕疵而不如实告知,卖家必然会自讨苦吃。

  【案例】看到自己装修好的房子因为墙体漏水而变得不堪入目,陈女士一纸诉状将卖家吴先生告上了法庭。卖家卖房就是因为房屋存在质量问题,但他和房产中介对此都闭口不谈有故意隐瞒行为。陈女士认为吴先生存在欺诈行为,并就此向他进行索赔。

  【解析】房屋质量问题关乎日后居住,容不得马虎,因此如果存在质量问题而隐瞒不报,势必要承担相应的法律责任。如有证据证明卖家在交易过程中对房屋的质量问题存在故意隐瞒或欺诈现象,而这一问题对购房者做出购房决定有根本影响的,则买家都有权向上家索赔,甚至向有关部门申请撤销该买卖合同。应该告知的内容包括首层房屋下水管道是否堵塞、顶层房屋是否渗水、水管是否爆裂过等等。

  【关键词三】基本状况

  房屋的基本状况也需要交代清楚,尤其是面积、是否存在非正常死亡现象等,均应该如实告知。

  【案例】项先生看到一套挂牌价非常便宜的住房,要比周边同类住房的挂牌价低10%左右。问及缘由,房产中介以不清楚为由不肯如实相告,直到见到卖家在商讨最终价格时,在项先生的强烈要求下,卖家才支支吾吾道出实情,原来该房屋在3年前出租时出现过租户跳楼自杀情形。得知实情之后,项先生当即要求中断交易。

  【解析】房屋基本状况是卖家必须认真对待的地方,不要因为急于售房而故意隐瞒。首先是房屋面积,应该如实填写房产证上记载的实际面积,不能夸大或者含糊其辞;其次是房内是否存在凶杀、自杀等非正常死亡的现象,这会影响到日后居住。此外,房屋水电是工业还是民用性质,也需要交代清楚。

  【关键词四】周边情况

  如果周边存在严重影响居住的外部因素,卖家也应该主动向对方说明情况,以免给自身带来麻烦。

  【案例】周先生看中某新村小区一套一楼的住房,考虑让父母居住,但签订买卖合同之后,却在无意中看到一篇之前的新闻报道,称这里在雨水多发季节被水淹过,一楼住户都存在进水现象,于是要求对方终止合同。

  【解析】如实告知房屋周边情况,能够让卖家赢得主动。据了解,近年来随着城市规模的扩大,市政下水管网敷设已无法跟上城市发展步伐,所以城市内涝已经成为普遍现象,这导致很多小区底层住宅遭遇洪涝灾害,出售此类住宅,则有必要交代清楚,让买家自行选择。另外,比如影响到居住的情形,也需要向买家交代清楚,比如紧靠垃圾站、变电站、臭水河等等。

  【关键词五】费用问题

  各项市政费用是否已经结清,也需要如实告知。

  【案例】在房产交易过程中,邹先生从未听到卖家提到过欠费的说法,但当他搬进来之后才发现,有线电视、物业、水电等都存在欠费问题,如果重新开通有线电视,还得先补交欠费才行。邹先生只好找到卖家,要求其补齐。

  【解析】如果存在欠费现象,在出售房产之前,应如实告知买家是自己补交,还是已经含在房价中“打包出售”,否则将面临被追讨的窘境。因为这些费用相对总房价来说,毕竟不多,所以提前明说,反而不会引发纠纷。

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