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伦敦房地产的投资魅力:50年涨100倍!年化复合增长超10!

  越来越多的中国投资者将房地产投资的目光延伸向了海外。海外置业,成为中国投资者资产配置的重要组成部分。其中,老牌发达国家英国,受到许多高净值人士的偏爱。

  2017年胡润《中国高净值客户海外置业展望》中显示,英国是仅次于美国之后最受中国高净值人群欢迎作为未来海外置业计划的国家。而伦敦作为世界老牌的经济、政治和文化中心城市,吸引着全球高净值人群到此生活和投资。

  而在英国房地产中,首都伦敦又是最具投资吸引力的城市。统计显示,伦敦房价在过去50年中稳步上涨,达到“50年100倍”的增值幅度,年化复合增长率达到10.05%。

  本文将从经济、人口结构,以及法律体系三大方面来发掘伦敦房子在长期投资,以及财富传承中独有的魅力。

  

  房地产作为一种居住和金融属性兼备的资产在我们中国老百姓(603883,股吧)的家庭资产中从未缺席。中国房地产在过去20年市场化的进程中,伴随中国经济和城镇化一起飞速发展。房地产行业的高速发展不但大幅改善了我们的居住条件,其金融属性也让我们在房价快速上涨中快速积累了大量家庭财富。

  但是在近两年,国家已经意识到中国房地产市场特别是住宅市场已经过于狂热并不可持续,为了建立住房市场的长效发展机制,避免引发经类似上世纪80年代的日本式地产泡沫经济危机,因此出台了“限购、限贷、限价、限卖”等一系列调控政策来抑制泡沫的恶化,并且习近平主席在2017年11月的十九大会议报告再次强调了中国房地产市场的未来发展基调“房住不炒”。

  中国房地产市场在这样的大背景下将面临诸多的不确定性和挑战,投资性价比降低,因此海外房地产投资逐渐形成趋势成为中国高净值人群在房地产投资中的选择。

  

  统计显示,国内投资性房地产已经成为2017年中国高净值人群资产配置中主动减持的三类投资标的之一,第一的是银行理财,并列第二的是信托和现金,而投资型房产则紧随其后。

  从这一组数据中我们可以看到,这几类被减持的投资类别都受到了不同程度来自政府监管层面的政策收紧负面影响,从而抑制了它们相较于其他资产的投资性价比。

  这一点也印证我们宜信财富资产配置黄金三原则中,“跨地域国别、跨资产类别”的重要性,避免过度集中于一个国家地区的投资头寸,和过度集中于某一类资产类别,以达到规避单一市场,单一资产类别的经济、政治、政策监管等风险。

  中国经济近两年在转型升级中换挡降速,传统境内投资收益随之下滑,为了获得更好的风险收益性价比,中国高净值人群开始通过增加海外资产来完善资产配置组合。数据显示海外配置在高净值人群中的比例在过去六年间翻了近三倍。

  房地产作为中国投资者最为熟悉“看得懂”的一类资产,是高净值人群在做海外资产配置时的首要选择标的之一。

  并且实物地产所拥有的居住与投资并存的属性,使其在满足我们投资人通过海外投资优化资产配置的同时,还能兼顾子女海外教育、移民、养老、度假旅游,以及企业海外业务扩张等一系列的工作与家庭需求。

  因此,从《中国高净值人群出国需求白皮书》中的数据统计我们也可以看到,除了分散风险外,子女教育、移民等都是中国高净值人群海外投资的主要目的。

  从投资目标区域来看,为了在较低风险基础上获得更稳健的长期收益,以英、美、澳为代表的欧美成熟发达地区是国内投资者优先选择对象,因为这些国家所拥有的完善的法律体系、成熟透明的商业环境、良好的自然环境、优质的教育资源,以及温和的税收政策等吸引着全球的投资者。

  我们从高纬环球的《全球投资城市排名》中也可以看出,排名前5的城市全部被美国和英国占据,这些城市也是老牌的全球经济、科技,和文化中心。

  宜信财富为中国投资者解决海外置业痛点

  虽然欧美国家的市场环境和法制体系十分成熟,但是这也给我们中国投资者的进入带来了许多障碍,就房地产投资而言,这其中存在语言不通、时差、对国外房地产市场环境的认知缺乏、对相关法律法规的认知缺乏、对相关流程的认知缺乏、对金融杠杆规则和使用的认知缺乏、跨地域的后期持有维护管理问题,以及招租和租客管理问题等。

  宜信财富作为国内财富管理领先者,与全球范围内的顶级合作伙伴联手,专注为中国高净值人群提供长期的最优资产配置方案。而房地产作为资产配置中重要的一部分,宜信财富同时提供母基金和实物投资两种互补方式来满足中国高净值人群在这一资产类别中的配置需求。

     在海外实物地产投资方面,宜信财富凭借其成熟的投资基因和丰富的全球市场关系网,能够为中国投资者在前期的项目甄选、购房流程和税费相关政策的解读;中期的购房交房和贷款流程协助处理;后期的房屋维护招租出租的协助管理等海外置业方面的一站式综合海外置业服务。

  

  接下来我们从经济、人口结构,以及法律体系三大方面来发掘伦敦房子在长期投资,以及财富传承中独有的魅力。

  伦敦成熟的经济,和优质人口结构

  2017年胡润《中国高净值客户海外置业展望》中显示,英国是仅次于美国之后最受中国高净值人群欢迎作为未来海外置业计划的国家。而伦敦作为世界老牌的经济、政治和文化中心城市,吸引着全球高净值人群到此生活和投资。

  在经济地位上,伦敦不但是与美国纽约并肩的经济中心,也是欧洲最大的经济中心,英国的经济总量在全世界国家中排名第五,伦敦更是英国经济的火车头,带动全英的经济运转。

  伦敦的济结构主要由金融业和其他例如会计、工程设计、法律、IT等以第三产业为主的专业类服务业组成,这些专业服务行业对伦敦的工作岗位贡献高达75%,在这其中伦敦的金融业总产值在2016年高达1240.2亿英镑,约占到全英国GDP总产值的3.6%,并且相当于匈牙利全国的GDP总量。其中仅1平方英里大小的伦敦的中心城区GDP产值就占到全英国的约3%。

  

  除了成熟的经济业态外,伦敦还拥有大量的世界名校聚集于此,其中与牛津、剑桥齐名被称为英国金砖五校的伦敦大学学院UCL、帝国理工学院Imperial College,和伦敦政治经济学院LSE,均坐落于此。这些高等学府为伦敦的经济不断输送着各类高等人才,为伦敦的国际化企业提供尖端的技术。

  世界级的名校加上高附加值第三产业经济结构,共同形成了伦敦健康长久的城市生态圈,汇聚了全球的高素质人才在这里学习、工作和居住,形成对伦敦房地产市场的长期需求。

  统计显示08年金融危机之后,伦敦的房价涨幅虽然已经超过95%,但是伦敦的房贷月供占居民收入的20%左右水平,低于08年金融危机的26%水平,并处于1980年至今的较低位置(蓝线),而如果是投资性房产,一般会选择只付息不还本的贷款方式,这类投资性房贷的月供仅占到居民收入的10%左右,处于1980年以来的历史最低点(红线)。

  从这里可以证明,虽然伦敦房价节节高升,但是市场中并没有出现类似中国市场的居民高杠杆风险。

  

  所以从以上数据中我们可以看到这些高素质高质量高收入的居民作为伦敦房地产市场主要居住需求方,对伦敦房地产市场带来强劲的支撑,为房地产市场形成较强的下行风险保护。

  “风能进,雨能进,国王不能进”

  在历史文化上,伦敦作为世界上最为古老的交通枢纽城市之一,至今已经有两千多年的历史,也是英国起源之地。

  在威廉一世统治英格兰以后,英国虽然也经历了数次盛衰兴废,但是近千年的历史中则从未被异邦所侵略征服过,加上英国人本身对历史有一种特别的执念,使得像都铎时代、乔治时代、维多利亚时代等等这些具有不同建筑风格的历史建筑在伦敦这座千年都城中随处可见,错落于现代化的高楼大厦之中。

  而生活在拥有上下五千年历史文化的中华儿女似乎对于历史,我们提及更多的则是“以史为鉴”,让我们飞速发展的现代化城市中缺少了些许历史的痕迹。英国人的这份对历史的执着也使得伦敦这座古城中可用于新屋开发的土地逐渐殆尽,加上全球的商人、学者、富人不断地涌入,使得伦敦成为全英住房市场供给短缺最为严重的重灾区。

  统计显示13-17年市场每年的供给量只能满足伦敦总需求的不到30%。

  英国人对历史的执念与其百年的稳定社会结构,和健全的法律体系不可分割,特别是在对产权保护上,所有人的财产都是严格受到法律保护的,无论是贵族还是平民,无论是本地居民还是海外投资者,都能让自己在英国的资产世代传承下去。

  自公元1085年威廉一世统一英格兰之日起就建立了用于统计全英国人口和土地的著名英国土地志《Domesday Book》,在这份人口普查和土地志中记载了今天英国城镇、村庄、房屋的历史,其中有的土地可能因为交易等数次易主,但有的则是在千年的历史中被传承至今。

  

  从这一点我们可以看到,英国对产权的保护已经经过了千年历史,无论其法律系统在过去的历史中如何改变,但对私有产权的保护从未被撼动,这使得英国成为全球个人房地产投资者最优先考虑的国家,也是其首府伦敦在古往今来中能够吸引全球富豪聚集于此的主要原因之一。

  数据显示伦敦拥有约4750个全球超高净值个人常住居民,人数位居全球城市中第二,同时伦敦的房地产市场也吸引了全球最多的资本投资于此。

  全球的超高净值人群都看到了英国房地产的长期投资和财富传承的价值,而伦敦作为英国核心城市其核心地段的物业自然是全球高净值人群主要置业和投资的目标,在全球长期需求下,伦敦的房价水涨船高,特别是对于只有1平方英里的伦敦中心城区来说更是如此。

  统计显示,伦敦房价在过去50年中稳步上涨,达到“50年100倍”的增值幅度,年化复合增长率达到10.05%,除了在08年全球金融危机时出现过较大幅度的调整,且跌幅在两年多的时间便得以修复,而16年的英国退欧事件并没有对伦敦的房价造成明显的负面影响。

  若我们把通胀从房价的走势中剔除,在1989至今的28年间,其剔除通胀后的房价依然上涨了近5倍。

  所以从历史数据中我们也可以看出,伦敦的房地产在其完善的产权保护法律之下具有长期保值增值效应,从而为投资者带来长期稳定的投资回报,这也是吸引全球超高净值人群在此长期投资,甚至被作为迭代传承的长期资产持有的重要原因。

  综上所述我们看到,在成熟的经济体系,优质的人口结构,加上长久完善的产权保护法律体制,使得英国伦敦的房地产市场成为全球富人储藏财富,传承财富的重要资产之一。

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